Krediye Uygun Ev Nasıl Anlaşılır?

1. Tapu Türü: Sistemin Temel Katmanı

Gayrimenkul analizinde ilk bakacağımız yer tapunun kendisidir. Bir evin 'krediye uygun' olması demek, bankanın o evi teminat olarak kabul etmesi demektir. Eğer tapuda 'Kat Mülkiyeti' yazıyorsa, bu projenin bittiği, iskanının alındığı ve her şeyin yasalara uygun olduğu anlamına gelir. Bu, yazılımda 'Stable Version' gibidir.

Ancak 'Kat İrtifakı' varsa, orada biraz durmanız lazım. Bina henüz bitmemiş olabilir veya bitmiş olsa bile iskanı alınmamış olabilir. Bankaların çoğu kat irtifaklı tapuya kredi verir ama bir şartla: Proje onaylı mimari projeye uygun mu? Eğer projede 2 oda olan yer, gerçekte 3 odaysa o kredi REDDEDİLİR. Çünkü banka kağıt üzerindeki gerçeğe bakar.

Hisseli tapu mu? İşte orada büyük bir hata (error) var demektir. Bankalar, mülkiyetin sınırları belli olmayan, diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı riski taşıyan hisseli tapulara kolay kolay kredi vermezler. Eğer ev alacaksanız, müstakil tapu olması sizin için 'Clean Code' yazmak gibidir.

2. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Neden Kritik?

Bir binanın iskanı yoksa, o bina teknik olarak hala bir şantiyedir. İskan, belediyenin 'Evet, bu bina yaptığın projeye uygun bitti, içinde yaşayabilirsin' onayıdır. Bankalar, iskanı olmayan binaları 'tamamlanmamış' kabul edebilir. Bazı bankalar 'iskanlı' olma şartını kredi için zorunlu tutar.

İskansız bir binada kredi çekmeye çalıştığınızda, banka eksperi gelir ve 'Binanın iskanı yok, ancak inşaat seviyesi %100' raporu verebilir. Fakat bu durum, evin piyasa değerini düşürür. Ben her zaman söylerim: İskansız ev, dokümantasyonu yazılmamış koda benzer. Yarın başınıza ne geleceğini bilemezsiniz. Belediye bir gün gelir, projeye aykırı bir durumdan dolayı binayı mühürleyebilir.

3. Ekspertiz Raporu: Büyük Test (Unit Test)

Banka size kredi vermeden önce kendi gözlemcisini, yani değerleme uzmanını (eksper) gönderir. Bu uzman, evin gerçek değerini ve hukuki durumunu analiz eder. İşte burada dikkat etmeniz gereken parametreler:

• Proje Uyumu: Mutfak nerede? Balkon kapatılıp odaya mı katılmış? Bu tip 'refactoring' işlemleri iskan aşamasında sorun yaratır.
• Konum Doğruluğu: Tapudaki parsel ile fiziki bina aynı mı? Bazen yanlış parsel üzerine bina dikiliyor, şaka değil!
• Ortak Alanlar: Sığınak, kömürlük gibi alanlar daireye mi katılmış? Eğer öyleyse, banka teminatı riskli görür.

Eksperin raporunda yazdığı değer, sizin pazarlık yaptığınız fiyattan düşük çıkabilir. Bankalar genellikle eksper değerinin %80'ine (veya güncel LTV oranlarına göre) kredi verirler. Eğer eksper 1 milyon TL derse, siz 1.2 milyon TL'ye anlaştıysanız, aradaki 200 bin TL + peşinat farkını cebinizden koymanız gerekir.

4. Tapu Üzerindeki Şerhler ve İpotekler

Evin tapusunda sadece mülkiyet bilgisi yer almaz. 'Şerhler' hanesi, o evin geçmişindeki 'bug'lardır. Aile konutu şerhi, haciz, ipotek, ihtiyati tedbir kararı... Bunların her biri kredinin önünde bir engeldir. Özellikle Haciz şerhi olan bir mülke banka kesinlikle kredi vermez.

Satıcının mevcut bir kredisi olabilir ve evin üzerinde banka ipoteği bulunabilir. Bu çözülemeyecek bir sorun değildir. 'Fek yazısı' veya 'Kredi kapama' işlemleriyle bu süreç yönetilebilir. Ama bir şahıs ipoteği veya icra takibi varsa, arkana bakmadan kaçmanı öneririm.

5. Binanın Yaşı ve Fiziksel Durumu

Yazılımda 'Legacy Code' neyse, 30 yaş üstü binalar da odur. Bankaların çoğu, özellikle 1999 depremi öncesi yapılmış binalara kredi verirken çok titiz davranır. Bazı bankalar 25-30 yaş üzerindeki binalara hiç kredi vermezken, bazıları kredi vadesini binanın yaşına göre kısıtlar. Örneğin bina 40 yaşındaysa, banka 'Ekonomik ömrü bitmek üzere' diyerek 120 ay değil, maksimum 60 ay vade tanıyabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)